Blackstone mueve ficha ante los inquilinos de Testa y prepara una batalla jurídica por las prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler. El fondo estadounidense ha comenzado a citar a arrendatarios de su cartera residencial para reunirse con ellos a partir de octubre, en pleno proceso de desinversión de la compañía, según fuentes conocedoras del proceso.
El objetivo de estos encuentros es abordar la situación contractual de los inquilinos y plantearles las distintas alternativas mientras Blackstone avanza en su estrategia de vender las viviendas de Testa unidad a unidad.
El conflicto se produce por las prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler aprobadas por el Gobierno mediante el Real Decreto-ley 8/2026.
La norma permitía a determinados inquilinos solicitar una extensión de hasta dos años de sus contratos, pero el decreto fue posteriormente rechazado por el Congreso.
Ahora, según fuentes conocedoras de la estrategia de Blackstone, el fondo considera que las prórrogas solicitadas durante el periodo en que la norma estuvo vigente pueden ser discutidas judicialmente y prepara su defensa ante los tribunales.
La cuestión afecta directamente a la estrategia de desinversión de Testa: mientras Blackstone pretende recuperar progresivamente las viviendas para venderlas una a una, algunos inquilinos pretenden mantener sus contratos al amparo de las prórrogas extraordinarias.
El movimiento supone un paso más en la estrategia de desinversión que Blackstone ha diseñado para Testa. El fondo ya había decidido que la salida no pasaría por vender la compañía completa ni por colocar de golpe su cartera a otro gran inversor, sino por «privatizar» los activos, es decir, vender las viviendas una a una en el mercado minorista.
Ahora, según una fuente conocedora de la operación, ese proceso está entrando en una fase más directa. Testa está contactando con los ocupantes de determinadas viviendas para trasladarles una oferta de compra.
El precio planteado, según esta fuente, se sitúa en niveles elevados respecto a las expectativas de algunos arrendatarios, lo que puede dificultar que el propio inquilino se convierta en comprador.
En la práctica, la estrategia permite a Blackstone aprovechar dos mercados distintos: por un lado, el actual arrendatario, que conoce el inmueble y puede tener interés en adquirirlo; por otro, el mercado de compradores particulares, que puede asumir precios superiores a los que estaría dispuesto a pagar un inversor institucional por una cartera completa.
La operación forma parte de una transformación profunda del negocio que Blackstone ha construido en España durante los últimos años. Testa llegó a superar las 10.600 viviendas, pero ha ido reduciendo progresivamente su cartera mediante distintas operaciones de venta.
A cierre de 2025 contaba con 8.354 viviendas y 225 locales comerciales, según los datos publicados por la compañía. El valor de mercado de sus activos inmobiliarios se situaba en unos 2.555 millones de euros.
La velocidad de las desinversiones también ha aumentado. Testa ingresó en 2025 unos 196 millones de euros por la venta de activos, después de haber obtenido otros 183,4 millones en 2024. En dos años, por tanto, la socimi ha generado cerca de 400 millones mediante la rotación de inmuebles.
El cambio resulta especialmente significativo porque Testa nació precisamente con el objetivo contrario: concentrar una gran cartera de viviendas para explotarlas en alquiler. Blackstone compró la compañía en 2018 a Merlin Properties, Santander, BBVA y Acciona y convirtió a la socimi en uno de los mayores caseros institucionales de España.
La compañía todavía mantiene una cartera considerable. A cierre de 2025, el 49% del volumen de sus activos estaba concentrado en Madrid, mientras que Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana, Cataluña y Galicia completaban buena parte del resto de la cartera.
Pero el negocio ha comenzado a cambiar. La venta individual permite obtener un precio superior por cada vivienda frente a una operación de cartera. En una venta en bloque, el comprador institucional suele exigir un descuento por asumir miles de activos de una vez.
Esa es precisamente la lógica que está detrás de la llamada «privatización» de las carteras de alquiler. Blackstone ya ha aplicado una estrategia similar en Fidere. El fondo estadounidense cerró en marzo la venta de unas 5.000 viviendas a Brookfield por 1.050 millones de euros.
El comprador, a su vez, tiene previsto vender los pisos uno a uno a particulares.
Blackstone: ‘estrategia a la española’
El movimiento de Testa se encuadra así en una tendencia más amplia del residencial español. Grandes inversores están analizando o ejecutando procesos de desinversión de sus carteras de alquiler, en un momento en el que el fuerte incremento del precio de la vivienda está haciendo más atractiva la venta de los activos frente a mantenerlos en explotación.
En el caso de Testa, la estrategia no implica necesariamente una venta inmediata de las más de 8.000 viviendas que todavía mantiene. La propia información publicada en mayo apuntaba a que el proceso puede prolongarse durante varios años y que Blackstone podría combinar las ventas individuales con alguna operación de bloques completos si considera que permite acelerar la desinversión.
El cambio de estrategia también llega después de una refinanciación relevante. A finales de 2025, Ares y Apollo lideraron una operación de financiación de unos 1.500 millones de euros para Testa, destinada a sustituir deuda anterior y reducir el coste financiero de la compañía.
La cuestión ahora es hasta dónde llegará la venta minorista. El primer paso es el inquilino: Testa le ofrece la posibilidad de convertirse en propietario de la vivienda que ocupa. Si no acepta las condiciones económicas, el inmueble queda disponible para continuar el proceso de desinversión y terminar en el mercado de compraventa.
De esta forma, Blackstone empieza a transformar Testa de una gran plataforma de alquiler residencial en una cartera progresivamente más atomizada de viviendas en manos de particulares.
Un proceso que, por el tamaño de la cartera, puede prolongarse durante años y que coloca a miles de inquilinos ante una decisión que hasta ahora no formaba parte de su relación con el mayor casero residencial privado del país.
