«Ahí se jodió todo«, comenta un experimentado gestor de fondos inmobiliarios.
«Con el real decreto del diecinueve se jodió el mercado del alquiler en España, los fondos vieron que era mejor vender que alquilar, desde entonces han ido retirando del mercado miles y miles de viviendas en alquiler», afirma el directivo, que comenzó trabajando en el sector inmobiliario en los años del boom, siguió con la explosión de la burbuja y, desde entonces, gestiona carteras de viviendas que se van traspasando entre fondos, cada vez de menor tamaño.
«Claro que hay un problema con la vivienda», dice. «Pero me temo que ahora se van a proponer medidas aún más radicales de las que estamos viendo: se va a hablar de expropiaciones, porque el problema ha empeorado», añade.
El 1 de marzo de 2019 Pedro Sánchez Pérez-Castejón firmaba el Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, un real decreto cuyo principal objetivo declarado en sus primeros párrafos era el de incrementar la oferta de vivienda en alquiler.
«España afronta retos importantes en materia de vivienda que, en la actualidad, se ligan de manera especial a la dificultad del acceso a la misma en régimen de alquiler», comienza el real decreto de 2019.
El texto aludía nada menos que a la Constitución española, a la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas, al Dictamen del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales del Consejo Económico y Social de Naciones Unidas.
Sin embargo, los expertos consultados por este diario coinciden en concluir que el real decreto logró el efecto contrario.
Dos medidas en particular incluidas en ese mismo Real Decreto-ley llevaron a los fondos a modificar su estrategia en España poniendo a la venta sus carteras de inmuebles en alquiler. También particulares que alquilan vivienda decidieron retirarse del mercado.
El real decreto estableció en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador fuera persona jurídica, supuesto en que fijó un plazo de siete años.
Además impuso que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serían a cargo del arrendador, cuando este fuera persona jurídica.
«Aunque estas medidas buscaban aportar mayor estabilidad a los arrendatarios, el principal problema del mercado siguió siendo el desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente«, considera Ferrán Font, de Pisos.com.
«El reto consiste en encontrar un equilibrio que proteja a los hogares sin desincentivar la oferta, porque, cuando hay más personas buscando vivienda que inmuebles disponibles, la competencia por acceder a ellos se intensifica», señala el director general del portal inmobiliario.
«No se puede ampliar la oferta castigando a quienes ponen vivienda en el mercado«, subraya la Asociación de propieatarios de viviendas en alquiler (Asval). «Equiparar gran tenedor con especulador es una simplificación ideológica que perjudica directamente a la oferta«, lamenta la asociación.
«La vulnerabilidad debe ser atendida y financiada por los poderes públicos», asume Asval. «Lo que no es aceptable es que, si la Administración no cumple con su obligación de ofrecer una solución habitacional, sea el propietario quien continúe privado de la posibilidad de recuperar su vivienda«.
Así está el mercado del alquiler en España
Los datos de organismos públicos y privados sobre el alquiler en España permiten hacerse una idea aproximada de la evolución de este mercado, pero no precisa.
Por un lado, puede afirmarse que el número de personas que viven en alquiler en España se ha incrementado, levemente, en la última década.
De acuerdo a los datos del Instituto Nacional de Estadística, en 2018, el porcentaje de hogares que vivía en alquiler se situó en el 17,8%, mientras que en 2025 fue del 20,4%, récord histórico.
Sin embargo, según el mismo texto del Real Decreto-Ley de 2019, entre 2011 y 2017 la evolución del alquiler en España pasó del 20,3% al 22,9%, un incremento cercano al 13%, que supone alrededor de 700.000 viviendas más en alquiler en ese periodo.
Las personas jurídicas (empresas y fondos) alquilan unas 223.552 viviendas en España, el 8% del mercado total
Por otro lado, también puede afirmarse que, atendiendo a la disponibilidad de pisos en alquiler, este índice se ha desplomado desde 2018.
De acuerdo a un reciente informe del portal Idealista, en 2018 existían 902.664 anuncios de alquiler permanente activos a lo largo del año, mientras que en 2025 ese stock de anuncios cayó hasta los 510.091, lo que supone una pérdida del 44% de la oferta disponible.
La serie Vivienda, Consumo y Desigualdad, con informes sobre la vivienda en España, elaborada conjuntamente por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y el Instituto de Filosofía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas, concluye que entre 2008 y 2022, los hogares que viven de alquiler han aumentado del 11,9 % al 19,2 %.
De acuerdo a los mismos informes, en 2008 la mayoría de los propietarios tenía un solo inmueble (53,9%), mientras que el 46,1% poseían dos o más. En 2025 los propietarios con un único inmueble representaban el 48,3 %, frente al 51,7 % que tienen dos o más.
Según los datos disponibles del Banco de España, las empresas y personas jurídicas (los fondos) alquilan unas 223.552 viviendas en el país, lo que representa aproximadamente el 8% del mercado total.
A la hora de dibujar un mapa de la vivienda en España, hay que tener en cuenta otros dos factores, el de población y el de ritmo de construcción de viviendas.
En el tercer trimestre de 2025, según datos del INE, la población residente en España aumentó en 105.488 personas superando los 49 millones de habitantes, valor máximo de la serie histórica. En términos anuales, el crecimiento poblacional estimado fue de 474.454 personas.
En la presentación de dichos datos, el INE explica que el crecimiento poblacional de España «se debió al incremento de personas nacidas en el extranjero, ya que el número de nacidas en España disminuyó«.
La población nacida en el extranjero, 9,8 millones de personas, «fue mayor que la de nacionalidad extranjera, debido a los procesos de adquisiciones de nacionalidad española«. Los procesos de regularización en marcha provocarán que próximamente se rebase la cifra de 50 millones de habitantes.
Banco de España constata que la construcción residencial no ha aumentado en consonancia con la demanda
En cuanto al ritmo de construcción de viviendas, España ha pasado de levantar 800.000 durante los años de burbuja inmobiliaria (entre 2005 y 2008), a poco más de 100.000 al año.
El viernes, el Banco de España presentó el informe del tercer trimestre del año sobre proyecciones macroeconómicas de la economía española, en el que señala que, en los últimos años, «la construcción residencial no ha aumentado en consonancia con el crecimiento de la demanda, impulsada por una intensa creación neta de hogares, lo que ha contribuido al notable incremento de los precios reales de la vivienda».
El organismo dirigido por José Luis Escrivá advierte en ese informe que la capacidad de respuesta de la oferta para producir nuevas viviendas «ha sido menor de la esperada, en un contexto marcado por la escasez de mano de obra, el aumento de los costes de construcción y, especialmente, las dificultades en los desarrollos urbanísticos«.
Según sus cálculos, basados en datos del Ministerio, hasta junio de este año el ritmo actual de viviendas iniciadas es de unas 120.000 al año, pero sólo se están entregando unas 80.000. Banco de España estima un déficit de un millón de viviendas de aquí a 2028.
De los datos expuestos puede concluirse que el leve incremento del número de hogares que vive en alquiler registrado en los últimos años, del 18% al 20%, aproximadamente, muestra que las medidas adoptadas para impulsar este mercado -el Real Decreto-Ley de 2019- han fracasado.
Especialmente si se contrasta ese dato con la caída, del 44%, del número de viviendas en alquiler disponibles. Y también si se tiene en cuenta el aumento de la población, debido principalmente a la regularización de inmigrantes, un colectivo que presuntamente accede a la vivienda en régimen de alquiler.
También es posible concluir que la solución más evidente para desatascar el problema, la creación de más viviendas, no se ha acometido, ralentizándose incluso el ritmo de construcción, a las puertas de que España supere los 50 millones de habitantes.
«Cuando yo empezé a trabajar en esto, en el noventayseis, la proporción era de 80% de viviendas en propiedad y el 20% en alquiler», recuerda otro veterano gestor de fondos inmobiliarios. «El propósito declarado de las administraciones era converger con la media europea, pasar de un 80-20 a un 60-40«, añade.
Han pasado 30 años y la proporción entre hogares que residen en vivienda en propiedad y en alquiler prácticamente es la misma.
«El fondo en el que trabajo ahora ha decidido no invertir más en España«, revela el mismo gestor, que ha sido miembro de los consejos de administración de varias inmobiliarias.
«Cada vez es más difícil explicar en Londres o en Nueva York qué está pasando en España, al inversor, al propietario, no se le dota de seguridad jurídica, los nuevos decretos son una invitación al inquilino a dejar de pagar las rentas«, comenta.
La solución al problema de la vivienda, en su opinión, pasa por reducir los costes de construcción, elevar las alturas, mejorar la burocracia urbanística y que las administraciones públicas liberen suelo para construir.
«No diría que hay burbuja porque no hay una sobrefinanciación bancaria; pero ahora estoy viendo, por tercera vez en toda mi carrera profesional, operaciones de venta de suelo de promotor a promotor. Cuando eso ocurre es que el mercado está tan caliente que puede pasar cualquier cosa», advierte.
