Bien es sabido que los alquileres suben con fuerza en Madrid desde hace ya una década, pero eso, tal y como están las cosas, no significa necesariamente que la compra de una nueva vivienda para luego alquilarla sea necesariamente más rentable.
Así lo indica el último análisis de OCU del precio de la vivienda en la capital, donde el precio de los pisos ha aumentado un 15,9% en el último año, por encima del 11,8% que han subido los alquileres.
Aunque dentro de la regla, siempre existe una excepción, y en este caso es el barrio de Orcasitas, la zona con mayor rentabilidad. Según el mencionado estudio, este barrio del sur de Madrid cuenta con una rentabilidad anual del 5,5%, la única zona que supera la barrera del 5%.
La diferencia con respecto al resto de barrios se explica por la relación entre el precio de compra y el alquiler. Según la OCU, el precio de adquisición en Orcasitas se sitúa en los 263.500 euros y el alquiler mensual en 1.787 euros.
No obstante, su cálculo de rentabilidad no consiste simplemente en multiplicar la renta por doce y dividirla entre el precio del inmueble, sino que incorpora también gastos y riesgos asociados a la inversión.
De igual forma, se encuentra lejos del 7,5% que la propia OCU establece como ratio de referencia para considerar adecuada la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. De hecho, de los 117 barrios incluidos en el estudio ninguno supera dicho porcentaje.
A continuación de Orcasitas aparecen otros barrios en los que la rentabilidad se encuentra en márgenes positivos, como San Diego con un 4,7%; Los Cármenes con 4,6%; Lucero con 4,5% o Entrevías con un 4,3%.
Un problema endémico en Madrid
Los datos recopilados por la organización de consumidores arrojan una clara diferencia entre la evolución del mercado de compra y de alquiler de la vivienda, aunque ambos al alza. Durante el último año, el precio de la vivienda en Madrid ha aumentado un 15,9%, mientras que los alquileres han subido un 11,8%.
Y es que, si se tienen en cuenta datos más prolongados en el tiempo, esta brecha aumenta, a pesar de las desorbitadas subidas en ambos segmentos. En los últimos cinco años, el precio de la vivienda acumula un incremento del 70,5% , frente al 64,6% de las rentas de alquiler. En la última década se han encarecido un 115,4% y un 94,3%, respectivamente.
Es por ello por lo que no resulta una inversión interesante según los datos de la OCU. El precio de la vivienda en marzo de 2026 alcanzó el nivel más elevado de toda la serie histórica recogida por la organización: 5.446 euros por metro cuadrado. Compensar una inversión de tal calibre, implica subidas de alquiler que el mercado no está dispuesto a pagar.
Menos transacciones, pero precios cada vez más altos
De igual forma, el encarecimiento del mercado está produciendo una paradoja debido a que el número de transacciones de inmuebles llevaba meses a la baja, mientras los precios no acompañaron el mismo ritmo.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) entre y junio se registraron un 2,6% menos de compraventas de viviendas en España que en el mismo periodo de 2025. Esta evolución estuvo marcada por cinco meses consecutivos de descensos interanuales, una racha que acabó por romper en junio.
Concretamente, en junio se contabilizaron 59.288 operaciones, un 1,6% más que en el mismo mes del año anterior y el mejor dato para este mes desde 2007. La recuperación también llegó a la Comunidad de Madrid, donde las compraventas aumentaron un 0,7% interanual.
Este comportamiento de las operaciones contrasta con la evolución de los precios. Mientras el número de viviendas que cambian de manos se mantiene contenido, el precio medio de la vivienda en Madrid alcanzó los 5.446 euros por metro cuadrado en marzo, máximo de la serie histórica analizada por la OCU. En el último año, además, el precio de la vivienda ha aumentado un 15,9%, frente al 11,8% de los alquileres.
